PHILIPSBURG, Sint Maarten – El sábado 8 de marzo, se informó por correo electrónico a los promotores de West-Vue que debían detener todas las obras civiles a la espera de la evaluación de la excavación en curso en el sitio de Cupecoy.
El correo electrónico se envió tras la reunión celebrada con los promotores el viernes 7 de marzo, donde se abordó el asunto, exponiendo algunas de las preocupaciones relacionadas con el permiso de construcción emitido y los procedimientos para obtenerlo. Debido a problemas técnicos, la orden de suspensión firmada se envió por correo electrónico el martes 11 de marzo de 2025. Sin embargo, se informó de su emisión el viernes 7 de marzo de 2025 y se les informó que se recibiría un correo electrónico próximamente. Esta orden de suspensión se aplicará estrictamente, con la ayuda de las fuerzas del orden, en caso necesario.
Durante la rueda de prensa de la semana pasada, el Ministro de Vivienda Pública, Ordenación del Territorio, Medio Ambiente e Infraestructura (VROMI), Patrice Gumbs, declaró que el 9 de febrero de 2024 se publicó en el Boletín Oficial del Estado un permiso de construcción (BP#203/2022) del 1ro de marzo de 2024 para un desarrollo residencial con número de reunión 13/1968. Gumbs declaró que había informado a los medios de comunicación que, si bien se había reunido con los propietarios de las viviendas adyacentes al desarrollo, seguía recopilando información y no se había reunido con los promotores, por lo que limitaría sus comentarios al respecto.
El Ministro confirmó que el permiso emitido corresponde a West Vue, un proyecto de desarrollo de 18 plantas, 3 niveles subterráneos y 15 plantas sobre rasante, que consta de un condominio-hotel y locales comerciales. Confirmó además que la entrada en el Boletín Oficial del Estado solo hacía referencia a una parcela de terreno, con número de reunión 13/1968, para un desarrollo residencial. El proyecto en su totalidad consta de tres parcelas adicionales (meebrieven 123/1971, 161/1978 y 034/1973). La clasificación incorrecta de esta promoción como “residencial” y la omisión de las otras tres parcelas no reflejan el alcance total del proyecto ni su naturaleza.
Gumbs afirmó que la falta de información completa (correcta) podría haber afectado a la posibilidad de que las partes interesadas objetaran o cuestionaran el permiso aprobado, como les corresponde por ley. La jurisprudencia reciente establece que, si un permiso de construcción se publica fuera de plazo, las partes afectadas aún pueden presentar una objeción o apelación dentro de un plazo razonable tras conocer la autorización. Los tribunales han dictaminado que el plazo estándar para presentar objeciones no se aplica estrictamente si la publicación tardía impidió la presentación oportuna. Sin embargo, quien objeta debe demostrar que presentó su objeción o apelación tan pronto como sea razonablemente posible tras conocer la autorización. Si espera demasiado tiempo tras conocer la construcción, su objeción podría ser considerada inadmisible.
Tras la emisión del permiso de construcción y el inicio de las actividades en el terreno, las personas afectadas iniciaron un procedimiento legal contra el promotor, relacionado con un asunto civil y no con el permiso de construcción en sí. En el tribunal, las partes llegaron a un acuerdo sobre un acceso.
Este acceso debe restaurarse antes de octubre de 2025, y se les indicó que debían iniciar negociaciones sobre las disposiciones de estacionamiento.
En relación con el desarrollo, el proyecto de ley de zonificación de la zona indica una altura máxima permitida de 10 metros para las cuatro parcelas (meetbrieven). West Vue tiene una altura combinada de 50 metros. Al revisar el expediente, Gumbs observó que las recomendaciones del Ministerio diferían entre los departamentos. El desarrollo propuesto, considerando su altura, debería estar a aproximadamente 27,5 metros del límite desde al menos un lado del edificio. West Vue tiene una distancia de 3 metros del límite. El departamento de políticas desaconsejó su aprobación, mientras que el departamento de permisos accedió a concederla, citando prácticas comunes de uso de retranqueos para minimizar el impacto.
Si bien esta diferencia de interpretación es importante, el Artículo 22 de la Ordenanza Nacional, que contiene regulaciones en materia de construcción y vivienda pública, establece disposiciones para la concesión de un permiso de construcción condicional o la denegación total o parcial de un permiso. Establece que dicha acción siempre debe ir acompañada de razones y enumera que dichas razones solo pueden basarse en una o más de un conjunto de circunstancias identificadas. Una de estas circunstancias es “que el plan de construcción sea contrario a las regulaciones de zonificación de un plan de desarrollo o a las regulaciones asociadas con un plan de subdivisión aprobado en el que esté incluido el terreno en cuestión” (Artículo 22 sub 7). Se puede argumentar que, dado que los planes de zonificación no son legalmente vinculantes, pueden ser impugnados en los tribunales y, por lo tanto, no pueden utilizarse como único motivo de denegación. En tal caso, una razón adicional (artículo 22, apartado 5) para la denegación establece que si «el edificio o parte del mismo, debido a su ubicación o método de construcción, desfigura el entorno, constituye una molestia o supone un riesgo de incendio», la denegación es posible. En este caso, la definición de antiestético o molestia puede variar según la persona. En este caso, el departamento de políticas aclaró que la altura del edificio propuesto podría ser una molestia para el edificio significativamente más bajo en la esquina oeste y percibirse como una sombra, lo que se considera un obstáculo o una molestia.
En tal caso, el Ministro ejerce su autoridad personal para aprobar o denegar el permiso, teniendo en cuenta todo el asesoramiento recibido. Por lo tanto, aprobar o denegar cualquier permiso queda a discreción del Ministro, siempre que se aporte una justificación y un razonamiento jurídicos sólidos. Considerando que el exministro Doran aprobó este permiso, se considera que, a efectos legales, se han tenido en cuenta todas las circunstancias pertinentes. Por lo tanto, es necesario encontrar una base legal sólida para revocar el permiso otorgado, más allá de las cuestiones técnicas que, en principio, habría considerado el entonces ministro. La necesidad de una base tan sólida radica en que la revocación del permiso probablemente daría lugar a litigios y a la necesidad de justificar una nueva decisión.
Gumbs señaló que el impacto a largo plazo de las decisiones tomadas es cada vez más evidente. Ha destacado la creciente discrepancia entre las necesidades del residente promedio y las decisiones que finalmente tomaron sus predecesores. Si bien reconoce el impacto económico de la construcción y la necesidad de un inventario de alta gama, señala que no se construyó ni una sola unidad de vivienda asequible ni se apoyó desde una postura política.
Se construyó un drenaje limitado, no se repararon zanjas y aumentó la erosión en las laderas. Además, no se aprobó ninguna política de vivienda, ni de adjudicación de terrenos, ni de uso adecuado del suelo o zonificación. Gumbs señaló esto en referencia a una pregunta del Daily Herald, a la que se opuso, relacionada con el desarrollo excesivo y la privación de derechos.
“Si bien reconozco que las limitaciones financieras han limitado la capacidad del Gobierno para responder y cuidar la infraestructura necesaria, las asociaciones público-privadas y las condiciones para las obras y los permisos son posibles para aliviar la carga financiera del gobierno. Gumbs afirmó que añadir más infraestructura a la deteriorada, sin intervenciones urgentes, es una receta para el desastre y un ejemplo de mala gobernanza; Cuyos efectos sentimos a diario.
Gumbs reconoció la evidente frustración y describió las soluciones que el Ministerio ha estado desarrollando para mejorar el proceso de permisos actual. La primera de ellas será la notificación de una solicitud que informará al público sobre los permisos solicitados. Si bien no es legalmente necesario, es una forma de que las personas interesadas estén mejor informadas y, de hecho, forma parte del proceso de permisos en otras partes del Reino. El Ministerio está definiendo la mejor manera de compartir esta información. Actualmente, los permisos solo se publican a través del Boletín Oficial, tras la aprobación del Ministro. Esto se complementará con un nuevo Decreto Ministerial que ampliará la cantidad de información incluida en la publicación. De ahora en adelante, se conocerá información como el número de plantas y unidades de una promoción. Se aclarará si una promoción es residencial, comercial o de uso mixto, una distinción clara que actualmente no existe. Algunos de estos cambios se basan en recomendaciones formuladas desde 2016, pero que nunca se implementaron. “Si bien puedo seguir señalando los errores de mis predecesores, ahora que estoy en el cargo, yo también cometeré errores, pero estos deben ser razonables, deben reconocerse y deben buscarse soluciones para garantizar que no vuelvan a ocurrir”.
